1. 房屋測繪與規劃測繪關系

房屋測繪是以房屋作為測定范圍，運用測繪儀器與相應技術手段來測定房地產自然狀況、位置及權屬狀況的一項活動，起到向房屋銷售、產證辦理提供面積依據的作用。相比之下，規劃測繪是由規劃部門采取的一項管理手段，用于監督項目建設單位是否在遵循城市規劃條件、嚴格依據審照圖的前提下開展建設 活動，旨在滿足行政審批要求。二者的測繪依據、目的、測繪時機及成果內容存在明顯差異。其中，房屋測繪以規劃審照圖和實地測量數據作為預/實測繪依據，以提供房屋產權登記與房屋銷售面積依據作為核心目的，在預售證辦理前和工程竣工前分別開展預測繪、實測繪工作，成果內容由預測數據、實測數據兩 部分組成，以表明房屋權屬面積狀況和分攤情況為主。而規劃測試以規劃審照圖為主要依據，以提供規劃驗收服務為核心目的，在工程竣工驗收期間開展規劃測繪工作，規劃成果包括項目所屬行政界線、實際建造面積、實際建筑高度等。

2. 房屋測繪與規劃面積差異的主要原因

第一，測繪主體與方法。房屋測繪、規劃測繪二者的測繪主體及所采用方法手段有所不同，加之各測繪主體對規范解讀存在差異，導致二者測繪結果產生出入，形成差異。一般情況下，房屋測繪是以地方房屋測繪院為測繪主體，使用專業房屋測繪軟件開展預測繪作業，使用全站儀設備和GPS全球定位系統開展實測繪作業。而規劃測繪則是以設計院和專業測繪單位為主體，設計院使用CAD軟件開展審照圖面積測繪作業，專業測繪單位運用RS、GIS等系統開展面積測算、分層面積與總面積匯總表編制作業。

第二，依據標準。房屋測繪與規劃測繪遵循的依據標準內容并不相同，差異點包括面積測算方法與適用范圍。例如，在上海市閔行區某房屋項目中，以《房屋測量規范》（GB/T17989.1-2016）、《上海市房屋 面積測算規劃》（滬建權籍[2017]583號）為房屋測繪規范依據，要求一般房間層高低于 2.20m時不計算面積，按照1/2和全部水平投影面積來計算封閉式陽臺面積及非封閉式陽臺面積，按照各樓層水平投影面積和1/2水平投影面積來計算有上蓋與無上蓋室外樓梯，在層高大于2.20m時計算斜面屋頂全部面積，在 層高不足2.20m時不計算斜面屋頂面積。與此同時，以上海市建筑面積計算規劃管理暫行規定、《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013）作為規劃測繪規范依據，與房屋測繪規范相比，差異點包括層高低于 2.20m時按1/2面積計算一般房間面積、按照 結構外圍與1/2水平投影面積來計算主體結構內外陽臺、均按照1/2樓層水平投影面積計算室外樓梯、按1/2面積計算1.20～2.10凈高斜面屋頂、不計算凈高小于1.20m斜面屋頂面積 。最終，房屋測繪與規劃測繪面積產生較大差異，主要差別項包括首層及頂層門廊、局部架空通廊下方汽車坡道入口、幕墻與實體墻同時存在三項，分別產生200m2、515m2和 120m2的面積差，共計產生835m2的面積差，如表1所示。

第三，規劃設計變更。在工程建設期間，受到建設單位自身或其他方面因素影響，原有設計方案缺乏可行性，為如期交付工程和保證建筑質量，選擇對設計方案進行變更調整，包括改變開間、結構功能、井深等，致使建筑面積隨之發生改變，最終出現房屋實測面積與設計面積不一致的情況，還有可能出現分戶面積改變、公用面積分攤改變等一系列問題出現，使測繪面積與規劃面積產生偏差。例如，在某建筑工程中，原規劃設計方案中建筑樓層為 10層、分戶面積為100m2，建設單位并未按照許可要求施工，對設計方案進行變更調整，竣工階段的建筑樓層為11層、分戶面積為 120m2，與原規劃面積不符。

3. 測繪與規劃面積差異造成的具體影響

一方面，在預售許可證辦理環節，規劃測繪是以規劃許可證為主要依據，對房屋建筑的總體面積及單層面積加以測算，旨在獲取準確的容積率結果，判斷建筑工程是否符合城市總體發展規劃，所獲取規劃面積測算結果較為模糊，并未出具各戶房屋的具體數據及專項測繪報告。而房屋測繪是以規劃部門頒布或認可的施工圖為依據，在其基礎上獲取預測數據，主 要計算建筑分空間面積，提供各層各戶房屋面積的準確數據及專項測繪報告。另一方面，在房屋證辦理環節，以規劃核實認可書作為規劃測繪依據，根據測繪結果判斷施工方是否嚴格遵循規劃設計要求開展施工活動，核實規劃面積與實際建筑面積的具體差值，同時，以實地勘察測量數據作為房屋測繪依據，確定各樓層與各戶房屋的實際建筑面積，為房屋證辦理提供數據支持。